I Fondi Immobiliari

I fondi comuni di investimento immobiliari consentono all’investitore di trasformare investimenti immobiliari, per loro natura non prontamente liquidabili come quelli mobiliari, in quote di attività finanziarie con cui generare liquidità senza dover acquistare direttamente un immobile.

Introdotti in Italia con la Legge del 21/01/1994 n. 86 e profondamente ridisciplinati dal D.Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 “Testo Unico della Finanza” (TUF), prima, e dalla successiva fitta produzione normativa (nazionale, comunitaria e provvedimenti di Bankitalia e Consob) in materia, questi fondi, grazie alla loro capacità di conservare valore con il trascorrere del tempo, rappresentano un’importante alternativa agli investimenti più tradizionali, soprattutto in quelle fasi di mercato in cui i tassi d’interesse fanno registrare un andamento (al ribasso) tale da rendere più appetibile il “mattone”.

Caratteristiche. I fondi immobiliari sono fondi comuni di investimento che investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
Sono fondi chiusi, prevedono cioè un diritto al rimborso della quota sottoscritta solo ad una data scadenza, anche se con il DL 351/2001 e il DM n. 47 del 2003 è stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi anticipati per aumentare la loro liquidabilità.
I fondi immobiliari sono classificati secondo i soggetti ai quali si rivolgono (retail o investitori qualificati), le modalità di acquisizione degli immobili (apporto, non ad apporto) e la politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).
Hanno una durata minima di 10 anni ed una massima che può raggiungere anche i 30.
La data di scadenza coincide con la data in cui il patrimonio verrà ripartito e distribuito, a seconda di quanto stabilito dal prospetto informativo. Di norma è previsto anche un obiettivo di rendimento, distribuito poi mediante dividendi di acconto.

Funzionamento. I fondi immobiliari nascono con un patrimonio iniziale prestabilito, variabile per le variazioni di valore di mercato dei beni che lo compongono, suddiviso in un numero prestabilito di quote.
La nascita del fondo parte innanzitutto con la sua sottoscrizione, passaggio obbligato per raccogliere tra gli investitori il denaro che sarà poi utilizzato per la gestione del portafoglio.
Le sottoscrizioni sono aperte fino al raggiungimento di tale ammontare: raggiunto il capitale necessario esse vengono chiuse e parte così la seconda fase, quella in cui il fondo, raccolto il denaro necessario, seleziona gli immobili da rilevare secondo le linee di gestione prescelte.
Alcuni fondi, ad esempio, sono particolarmente orientati verso immobili residenziali e ad uso uffici, altri mirano agli immobili commerciali, altri puntano a zone edificabili o interi complessi da ristrutturare, e così via. 

Le quote possono essere sottoscritte, entro i limiti della disponibilità del fondo, solo durante la fase di offerta ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza.
E’ però possibile acquistarle o venderle in un mercato regolamentato nel caso siano in esso negoziate: la quotazione in un mercato regolamentato è infatti prevista dalla legge e garantisce una maggiore liquidabilità del capitale.
I partecipanti al fondo possono poi rientrare in possesso delle somme investite, maggiorate o ridotte a seconda che al momento del disinvestimento esse abbiano un valore di mercato superiore o inferiore rispetto a quello iniziale.